判决确认,一房两卖、夫妻单卖、阴阳合同、中介炒房均为有效！

案情介绍：

业主罗静与谢子红系夫妻关系，其共有房屋深圳市宝安区龙华街道民治路西潜龙鑫茂花园A区2栋1单元10B登记在罗静个人名下。2007年3月18日罗静经深圳市长河房地产经纪有限公司（以下简称长河地产）居间介绍与戴海红签订《房屋转让合约》，将其上述共有房屋以72万卖与戴海红，并收取戴海红定金2万元。3月23日罗静的全权委托代理人肖环岳又通过长河地产居间与我的当事人王波签订《房屋转让合约》，将同一房屋以73.6万元卖与王波（在此之前王波并不知道有戴海红其人，更不知道自己是第二个买主），合同签订后王波根据约定履行了定金、首期款监管、贷款赎楼、银行按揭承诺等义务，5月11日罗静另一全权委托代理人黄凤霞与王波到宝安国土房产局签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》办理过户登记手续，过户期间罗静、谢子红向宝安区法院提起诉前保全，查封了涉案房屋导致交易中断。6月15日南方都市报对本案予以报道《房产办证期间被查封，买方应主张自身权利》。5月29日罗静、谢子红以长河地产、戴海红为被告起诉，并追加王波为第三人要求确认所有交易合同无效，后又撤诉，8月20日又以王波、戴海红、长河地产为被告起诉要求确认所有交易合同无效并继续查封涉案房屋。2007年11月19日深圳市宝安区法院判决：驳回二原告全部诉讼请求，案件受理费全部由原告承担。






推荐理由：



1、确认了一房多卖，多个合同同时有效，消灭了网友对先后不同合同效力的疑问；



2、确认了登记在一方名下的夫妻共有房屋，如登记一方擅自出售合同仍然有效；



3、确认了阴阳合同房价的履行以阴合同为准，阳合同交易价格条款无效并不导致整个合同无效；



4、确认了购房人身份与房地产买卖合同的效力无关。






律师点评：



1、一房多卖，各个合同都是买卖双方在平等自愿基础上协商一致的结果，各个合同都不具备我国《合同法》规定的无效条件，故均为有效。在实际履行过程中，如各个买方能达成由其中一人购买的一致意见则房屋出售给其中一人；如各个买方都争相购买，一般按履行程度确定给合同履行程度多的买方；如房屋已交付，一般判决给收房的买方。未能购买到房屋的买方可要求解除合同赔偿损失；



2、房屋虽属于夫妻共有，但登记在一方名下，作为买方没有对登记业主的婚姻状况予以查明的义务，同时房地产证登记属于政府公示行为，作为善意第三人的买方基于对政府登记的公信力与登记业主签订的房地产买卖合同有效。另夫妻共有房产一方出售的过错在于登记的业主一方，与买方无关；



3、阴阳合同并不必然导致整个合同无效。在国土房产局登记备案的阳合同中的交易价款是当事人为规避国家税收故意做的虚假登记，实际履行的是阴合同中约定的交易价格。阳合同的价格条款无效，整个合同仍为有效；



4、中介员工也可以通过其所在公司居间买房，通过其公司与业主签订的房地产买卖合同同样有效。。






裁判原文：



深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院



民事判决书



（2007）深宝法民三初字第1302号



原告一罗静，女，汉族，1978年6月15日出生，身份证号码：430523197806158629，身份证住址：湖南省邵阳县长阳铺镇长阳铺居委会4组581号，现住址，广东省深圳南山区学府路创世纪滨海花园10幢3B



原告二谢子红，男，汉族，1968年3月17日出生，身份证号码，342423680317011，身份证住址，安徽省霍邱县城关镇西云路街24号，现住址同上。



两原告共同委托代理人穆宏，广东广和律师事务所律师。



被告一王波，男，1979年5月6日出生，身份证号码，42060319790506401X，身份证住址，湖北省武汉市洪山区狮子山街李家墩一村，现住址，深圳市深南大道6015号本元大厦25楼。



委托代理人张茂荣，广东耕兴律师事务所律师。



委托代理人，许怿滨，公民代理。



被告二戴海洪，男，汉族，1978年8月10日出生，身份证号码，441521197808101853，身份证住址，广东省海丰县黄羌镇石山村。



委托代理人朱强，广东瑞英律师事务所律师。



委托代理人黄广群，广东瑞英律师事务所律师。



被告三深圳长河房地产经纪有限公司，住址：深圳市福田区民田路88号深圳中心商务大厦612——614房。



法定代表人，皮舟。



委托代理人张韬，该公司职员。



原告罗静、谢子红诉王波、戴海洪及深圳长河房地产经纪有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成了合议庭，于2007年10月15日公开开庭进行审理。两原告委托代理人穆宏，被告一及其委托代理人张茂荣、许怿滨，被告二的委托代理人朱强，被告三的委托代理人张韬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。



原告诉称：两原告已向深圳市宝安区人民法院起诉要求判决原告罗静与深圳市长河房地产经纪有限公司和戴海洪之间签定的《房屋转让合约》无效，（案号为（2007）深宝法民三初字第725号）。起诉后被告王波向原告披露其真正买家身份，并提供了“深宝房现买字（2007）第8769号”《深圳市房地产买卖合同》（现售）。该合同是基于《房屋转让合约》而签定的，因此，该合同也无效。为维护原告的合法权益。原告请求；判令被告王波与黄凤霞以罗静代理人名义所签定的“深宝房现买字（2007）第8769号”《深圳市房地产买卖合同》（现售）无效，并判令被告承担本案的全部诉讼费用。其后原告又申请追加戴海洪和深圳市长河房地产经纪有限公司为被告（或第三人），并增加诉讼请求为：1、判令原告罗静与被告戴海洪和深圳市长河房地产经纪有限公司签定的《房屋转让合约》无效；2、判令被告深圳市长河房地产经纪有限公司向原告返还涉案房屋编号为“深商银（营）楼按额字（2005）第125034号”的《楼宇按揭抵押合同》和房产证原件。